为实施国土空间规划（土地利用总体规划）和湛江经开区2017年和2020年年度实施计划，湛江经开区拟实施湛江翔峰容器有限公司“三旧”改造项目，对位于湛江经济技术开发区乐金路20号、总面积60717平方米的旧厂房用地进行改造。改造方案如下：
一、改造地块基本情况
（一）总体情况。改造地块位于湛江经济技术开发区乐金路20号、总面积60717平方米，改造地块位于湛江经开区建成区，属湛江市城市中心区，周边开发区一中、江南世家、山海华府、恒福美地、上景中心已建成，宝江天盈、千禾园、城市海悦等楼盘正在建设中，临乐金路，靠近海湾大桥、中澳友谊公园，地理位置优越。改造地块建成于2007年，原用于饮料生产和包装，后由于市场竞争不利，工厂停产、空置，原生产厂商退出了湛江市场。改造地块现状容积率0.29，土地利用强度较低，且建筑物年久失修、损坏严重，影响城市形象。改造地块实施改造可释放土地价值，提高土地利用效率，改善城市环境和城市形象，促进城市发展。
（二）土地现状情况。改造地块总面积60717平方米现状全部为国有建设用地，现用途为工业用地。改造地块现有2个国有土地使用证：粤（2019）湛江开发区不动产权第0011941号《不动产权证书》权利人湛江翔峰容器有限公司、权利性质出让、用途工业用地，湛国用（2006）第30012号《国有土地使用证》土地使用权人湛江翔峰容器有限公司、使用权类型出让、用途工业用地。改造涉及的土地、房屋已经确权、登记。改造地块由原湛江百事可乐生产工厂用地及其关联包装材料生产工厂湛江翔峰容器有限公司用地组成，湛江翔峰容器有限公司9613.1平方米用地从2006年7月起使用至今；51103.9平方米地块于2007年6月起由湛江百事可乐饮料有限公司使用，于2019年1月起由湛江合盈包装实业有限公司使用，于2019年8月起由湛江翔峰容器有限公司使用至今。上述两工厂由于国内饮料行业竞争激烈、生产成本过高、订单不足等原因于2015年停产，之后原湛江百事可乐工厂用做仓库、湛江翔峰容器有限公司工厂厂房空置；2018年1月，湛江翔峰容器有限公司因拖欠银行债务，将其公司全部股权（其公司连同土地、厂房）一并转让给湛江盈讯投资有限公司，2018年底百事可乐为降低生产成本，广东省内饮料生产全部改为由其他企业代工，将广东省内的全部工厂都停产并进行资产处置，于2019年2月将原湛江百事可乐土地和厂房注入湛江合盈包装实业有限公司后卖给了湛江翔峰容器有限公司，该项目用地合并为湛江翔峰容器有限公司。综上所述，该项目用地开展“三旧”改造的原因是：原生产厂商由于市场竞争不利，工厂停产、空置，原生产厂商退出了湛江市场。现该地块总面积60717平方米的土地使用权人为湛江翔峰容器有限公司，地类（用途）工业用地，使用权类型出让。改造地块现有地上建筑物建筑面积17353.96平方米（2地块分别于2018年8月10日、2019年6月13日经湛江经济技术开发区管理委员会确认），现有地上建筑物容积率为0.29，目前，改造地块地上建筑物部分已拆除。改造前已停止经营、营业收入为0。
（三）标图入库情况。改造地块总面积60717平方米的土地有58333.0平方米土地已标图入库，图斑号为44080300061-2、44080300061-3、44080300227；有2384.0平方米土地（公园绿地、防护绿地、城市道路用地）未纳入“三旧”改造范围。根据《湛江翔峰容器有限公司“三旧”改造项目地块2009年12月31日前上盖物基底面积及占项目地块面积比例确认表》，改造地块2009年12月31日前上盖物基底面积11778.22平方米、2009年12月31日前上盖物基底面积占项目地块面积比例为19.4%。因上盖物占比不足30%，根据《广东省自然资源厅关于印发〈广东省“三旧”改造标图入库和用地报批工作指引（2021年版）〉的通知》（粤自然资函[2021]935号）进行上盖物占地面积和30%比例返算进行确认，确定可纳入标图建库的用地面积为39260.73平方米，剩余21456.27平方米未纳入标图建库范围的土地不享受“三旧”改造优惠政策。
（四）规划情况。改造地块总面积60717平方米土地符合国土空间总体规划（土地利用总体规划、《湛江市城市总体规划（2011-2020年）》），符合控制性详细规划。在控制性详细规划中安排为二类居住用地、商务用地、中小学用地、公园绿地、防护绿地、城市道路用地，已编制单元规划，单元规划已经市城市更新局（湛更新（规划）[2022]35号）批复同意，已下达用地规划条件。根据湛自然资（规管）[2022]141号，总用地面积为60717平方米，用地规划情况如下：二类居住用地面积为15498.59平方米，容积率≤2.63，建筑密度≤29%，绿地率≥35%。商务用地面积为8660.24平方米，容积率≤5.36，裙楼建筑密度≤55%，塔楼建筑密度≤25%，绿地率≥25%。中小学用地面积为25225.35平方米（48班小学），容积率≤3.0，建筑密度≤35%，绿地率≥35%。根据经批准的《单元规划》，其中小学用地10832.40平方米，按商业容积率5.36纳入商业容积率计算；小学用地3961.35平方米，按住宅容积率2.63纳入住宅容积率计算。公园绿地1229.36平方米，根据经批准的《单元规划》审核表，本次公园绿地应无偿移交政府，属于不享受“三旧”政策用地。防护绿地9350.31平方米，据经批准的《单元规划》审核表，其中308.16平方米用地可按50%纳入住宅容积率计算；其余防护绿地应无偿移交政府，属于不享受“三旧”政策用地。城市道路用地753.15平方米，本次城市道路用地应无偿移交政府，属于不享受“三旧”政策用地。
按照湛府规[2019]9号文要求“工改商项目，原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目工业用地总面积15%的土地（含红线退缩用地，下同）无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设，负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除和清理，并在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作，未按规定移交的不予办理供地手续”。根据规划条件，改造地块总面积60717平方米土地中，规划中小学用地面积为25225.35平方米，公园绿地1229.36平方米，防护绿地9350.31平方米，城市道路用地753.15平方米，合计36558.17平方米（占项目总用地面积的60.2%）用地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设，其中超出15%部分按照湛府规[2019]9号文相关规定执行。
该项目单位向湛江经济技术开发区管理委员会承诺：按照湛府规[2019]9号文要求和已下达的用地规划条件进行“三旧”改造；上述用地面积25225.35平方米的小学由该项目单位投资建设，并在建成后无偿移交政府；上述面积308.16平方米的防护绿地由该项目单位投资建设，并在建成后无偿移交政府；上述小学、防护绿地由该项目单位和监管部门签订监管协议，明确建设规模、建设方案，同步建设、同步竣工验收；在签订该项目“项目监管协议”和“土地出让合同”前，完成签订中小学用地、防护绿地的建设管理监管协议；其他公共服务设施按经批准的《单元规划》、《技术规定》、《用地规划条件》配置，由该项目单位投资建设并按相关规定移交管理。
该项目单位向湛江经济技术开发区管理委员会承诺：上述属于不享受“三旧”政策的1229.36平方米公园绿地、9042.15平方米防护绿地、753.15平方米城市道路用地无偿移交政府用于公园绿地、防护绿地、城市道路建设，该项目单位负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除和清理，并在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作。
二、改造意愿及补偿安置情况
改造地块由土地使用权人湛江翔峰容器有限公司自行改造，具体拆迁工作由湛江翔峰容器有限公司自行解决，不涉及补偿安置和开展社会稳定风险评估。
三、改造主体及拟改造情况
该改造项目属于全面改造类型，拟采取企业自行改造模式，由湛江翔峰容器有限公司作为改造主体，改造地块总面积60717平方米，土地全部为拆除重建用地，拆除建筑面积17353.96平方米，新建居住计容建筑面积40761.29平方米（以该项目最终批准的修建性详细规划为准）、容积率≤2.63，新建商业计容建筑面积46418.89平方米（以该项目最终批准的修建性详细规划为准）、容积率≤5.36。改造后商业用于发展商场、商务公寓等第三产业，预计年营业额3亿元。改造地块中规划中小学用地（面积25225.35平方米）、公园绿地（面积1229.36平方米）、防护绿地（面积9350.31平方米）、城市道路用地（面积753.15平方米），其中，面积25225.35平方米小学、面积308.16平方米防护绿地由该项目单位投资建设，并在建成后无偿移交政府；面积1229.36平方米公园绿地、面积9042.15平方米防护绿地、面积753.15平方米城市道路用地无偿移交政府用于公园绿地、防护绿地、城市道路建设，该项目单位负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除和清理，并在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作。
四、需办理的规划及用地手续
改造项目按规定编制了项目单元规划，并按程序获得单元规划批复（湛更新（规划）[2022]35号）和用地规划条件批复（湛自然资（规管）[2022]141号）。
五、资金筹措
该项目改造成本为15亿元，按照“三旧”改造有关政策，该项目拟采用协议出让方式供地，将该项目地块协议出让给湛江翔峰容器有限公司，由湛江翔峰容器有限公司作为改造主体投入15亿元资金自行改造，拟筹措资金方式为银行贷款5亿元、自有资金10亿元。
六、开发时序
项目开发周期为3年，拟开发时间为2022年12月至2025年12月，开发面积60717平方米，主要实施商品住宅、商业建筑、公益性设施等建设。其中，公益性设施用地36558.17平方米（中小学用地25225.35平方米、公园绿地1229.36平方米、防护绿地9350.31平方米、城市道路用地753.15平方米），占项目总用地面积60717平方米的60.2%。公益性设施用地中，面积25225.35平方米小学、面积308.16平方米防护绿地由该项目单位投资建设，由该项目单位和监管部门签订监管协议，明确建设规模、建设方案，同步建设、同步竣工验收、建成后无偿移交政府；面积1229.36平方米公园绿地、面积9042.15平方米防护绿地、面积753.15平方米城市道路用地无偿移交政府用于公园绿地、防护绿地、城市道路建设，该项目单位负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除和清理，并在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作。
七、实施监管
在改造方案正式获批之日起的3个月内，湛江翔峰容器有限公司须与湛江经济技术开发区管理委员会签订项目监管协议，并作为土地出让合同附件。湛江翔峰容器有限公司须按照已批准的单元规划、规划条件、改造方案及相关规划要求实施改造，无偿移交公益性用地，履行改造范围内配套建设义务，实现改造项目的综合效益等。
本项目涉及中小学用地（面积25225.35平方米）、公园绿地（面积1229.36平方米）、防护绿地（面积9350.31平方米）、城市道路用地（面积753.15平方米）等公益性设施用地（总面积36558.17平方米）的建设和移交，其中，面积25225.35平方米小学、面积308.16平方米防护绿地由该项目单位投资建设，并在建成后无偿移交政府；面积1229.36平方米公园绿地、面积9042.15平方米防护绿地、面积753.15平方米城市道路用地无偿移交政府用于公园绿地、防护绿地、城市道路建设，该项目单位负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除和清理，并在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作。该项目尚未签订中小学用地（面积25225.35平方米）、部分防护绿地（面积308.16平方米）的监管协议，按照湛府规[2021]5号文要求，在改造方案正式获批之日起的3个月内，签订项目监管协议，涉及公益设施（含保障性住房）建设并移交的改造项目，相关职能部门须在签订项目监管协议前与改造主体签订公益设施建设管理监管协议，并作为土地出让合同附件。
八、对符合近期国家有关文件约束要求的审核
湛江翔峰容器有限公司委托湛江市规划勘测设计院对该“三旧”改造项目是否符合粤建节函[2021]804号文归纳梳理的近期国家有关文件约束要求进行调查论证并编制了调查论证报告。该调查论证报告对湛江翔峰容器有限公司“三旧”改造项目从老城区的定义、老城区城市更新要求、湛江市规划（总体规划和控制性详细规划）、区域发展的角度、旧城区划定的范围、用地历史情况、周边建筑风貌情况等方面进行了调查论证，结论是该项目地块不应列入湛江市老城区范围，该项目改造不涉及老城区。改造地块从2006年7月起由湛江翔峰容器有限公司使用，用于饮料及其包装材料生产，不属于应保留保护的老建筑。该项目不涉及历史文化街区、古民居、历史建筑、老建筑、老街区、老厂区，用地范围内没有树木，没有搬迁居民，不涉及搬迁原住民问题，不存在以风雨廊桥等名义开发建设房屋情况，小区内园林景观设计不使用外来树种草种，建筑设计不存在抄袭、模仿、山寨行为，建筑高度已征求湛江市消防救援支队的同意，本项目部分建筑属于超高层建筑，超高层建筑符合有关文件要求。本项目建筑设计方案不存在专家意见分歧较大、公示争议较大等情况。该用地位于湛江经济技术开发区（建成区）范围内，用地符合湛江市总规、控规、土规，用地现状为建设用地，已下达用地规划条件，符合所在片区功能定位，该地块改造顺应时代发展，有利于集约节约利用土地、有利于完善所在片区学校等公共设施、有利于促进我市经济社会发展。
湛江翔峰容器有限公司
湛江经济技术开发区国土资源局
2022年7月14日