为实施国土空间规划（土地利用总体规划）、“三旧”改造专项规划和湛江经开区2020年年度实施计划，湛江经开区拟实施菉塘村第三、第五经济合作社明理路30号地块“三旧”改造项目，对位于湛江经济技术开发区明理路30号、面积5910.29平方米的旧村庄用地进行改造。改造方案如下：
一、改造地块基本情况
（一）总体情况。改造地块位于湛江经济技术开发区明理路30号、总面积5910.29平方米，改造地块位于湛江经开区建成区，属湛江市城市中心区，周边城市假日系列居住区、三帆别墅区、海洋大学海滨分校、开发区第四小学等均已建成，湛江市妇幼保健院正在建设中。改造地块现土地用途为城镇住宅用地，实际建筑物为工业建筑，部分建成于1996年，部分建成于2007年，先于1996年1月16日利用该地块部分土地（面积约1100平方米）建设手推车加工厂，后于2007年利用该地块剩余部分土地建造废品回收站。手推车加工厂和废品回收站分别于2006年、2010年停产，土地和地上建筑物由菉塘村第三、第五经济合作社收回。改造地块在改造前地上建筑物容积率为0.35，土地利用强度较低，且建筑物年久失修、损坏严重、大部分已无法使用，影响周边环境和城市形象。改造地块实施改造可释放土地价值，提高土地利用效率，改善城市环境和城市形象，促进村集体经济发展。
（二）土地现状情况。改造地块总面积5910.29平方米现状全部为国有建设用地。改造地块土地权利人为湛江市霞山区新园街道菉塘村第三、第五经济合作社共同共有，土地使用权证号为：粤（2020）湛江开发区不动产权第0000343号、粤（2020）湛江开发区不动产权第0000344号，权利性质集体土地，权利类型集体土地所有权。改造地块于2009 年12月31日前已建设使用，并已按规定标图入库，按建设用地进行报批。改造地块为集体土地，由湛江市霞山区新园街道菉塘村第三、第五经济合作社于1996年1月开始使用至今，先后用于手推车加工厂（2006年停产）、废品回收站（2010年停产），所有地上建筑物均未办证。改造涉及的土地已经确权、登记，改造地块在改造前有地上建筑物建筑面积2078.6平方米（于2020年7月30日经湛江经开区管委会确认），改造前地上建筑物容积率为0.35。改造地块在改造前已停产，年产值为0。现改造地块上旧建筑物已全部拆除。
（三）标图入库情况。改造地块总面积5910.29平方米土地已全部标图入库，图斑号为44080300062-4。根据湛江经济技术开发区管理委员会《关于确认湛江市菉塘村第三、第五经济合作社位于明理路30号地块2009年12月31日前上盖物基底面积及占入库地块面积比例的函》和《湛江市城市更新局关于同意菉塘村第三、第五经济合作社“三旧”改造地块增补入库的通知》（湛更新（用地）[2020]21号），湛江市菉塘村第三、第五经济合作社位于明理路30号、面积5910.29平方米土地在2009年12月31日前上盖物基底面积1885.21平方米，上盖物基底面积占入库地块面积的比例为31.9%。该地块于2020年6月10日增补入库。
（四）规划情况。改造地块总面积5910.29平方米土地符合国土空间总体规划（土地利用总体规划、《湛江市城市总体规划（2011-2020年）》），符合控制性详细规划、“三旧”改造专项规划。在控制性详细规划中安排为二类居住用地、城市道路用地，已下达用地规划条件。根据湛自然资（规管）[2020]136号和湛自然资（规管）[2021]32号，有关用地规划条件如下：总用地面积5910.29平方米，其中，二类居住用地面积5232.00平方米，容积率≤3.0，总建筑密度≤25%，塔楼建筑密度≤20%，绿地率≥35%，建筑高度≤80米；城市道路用地678.29平方米（根据市政府工作会议纪要[2020]89号精神,若属于“三旧”改造（城市更新）项目权属范围内的城市道路，并由建设项目投资建设的，按《技术规定》附录1.0.13条的相关规定,该用地面积可按50%纳入项目用地容积率计算）。
二、改造意愿及补偿安置情况
（一）改造意愿情况。
湛江市霞山区新园街道菉塘村第三、第五经济合作社已按照法律法规及湛江市“三旧”改造政策规定，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况、补偿安置方式及标准等事项充分征求湛江市霞山区新园街道菉塘村第三、第五经济合作社农民的意见，并经湛江市霞山区新园街道菉塘村第三、第五经济合作社100%（三分之二以上）村民代表同意。
（二）补偿安置情况。
湛江经济技术开发区管理委员会已制定补偿安置方案。该宗土地征收为国有建设用地，不涉及政府实际征收土地，政府只负责办理集体建设用地征收为国有建设用地报批手续，不负责征地补偿（含青苗及地上附着物的补偿）和征地安置；该宗地不需要政府实际支付征地补偿和进行安置，不需举行听证，不需办理社保，不需留用地安置；涉及征地的青苗及地上附着物补偿费等所有发生的成本均由湛江市霞山区新园街道菉塘村第三、第五经济合作社自行解决，不需政府负责。
经湛江市霞山区新园街道菉塘村第三、第五经济合作社依法表决同意，该项目征收土地涉及的征收土地补偿费、青苗及地上附着物补偿费由被征地村集体自行解决，不需政府负责，并且同意不需社保安置，不需留用地安置。湛江经济技术开发区管理委员会已在拟征收土地所在的街道和村、村民小组范围内发布征地补偿安置公告，公告内容包括征地补偿安置方案、办理补偿登记的方式和期限、异议反馈渠道等。
（三）开展社会稳定风险评估情况。改造地块涉及征收土地0.591029公顷，已按规定开展社会稳定风险评估，社会稳定风险评估报告已经湛江经济技术开发区管理委员会批复同意，认定该项目社会稳定风险等级为低风险。根据社会稳定风险评估结果，主要存在土地征收及改造程序风险、信息公示与公众参与风险、周边区域生态环境风险、土地征收和项目改造过程风险、媒体舆论导向及其影响风险、施工期与生产安全风险、社会稳定风险管理体系风险共7个主要风险因素。一是土地征收及改造程序风险的防范或化解措施：按规定开展社会稳定风险评估，根据评估结果明确防范和化解各项风险的措施及责任主体；二是信息公示与公众参与风险的防范或化解措施：按照规范要求开展公众参与和项目公示，加强对项目的宣传，对于利益相关者所提出的诉求给予回应，在公开的媒体上公示改造项目信息并落实反馈意见；三是周边区域生态环境风险的防范或化解措施：施工期配备足够洒水车，严格规范渣土车运行线路，施工机械作业时采取洒水、喷雾等措施防止扬尘污染，禁止使用冒黑烟的施工设备，已回填后的沟槽采取洒水、覆盖等措施防止扬尘污染，施工中设置过滤池、应急池防范污水污染，大噪声施工在昼间进行，尽量采用低噪声施工设备，尽量避免运输车辆在居民区出入，一旦经过居民区应限速行驶、减少鸣笛，静闹分区、施工过程中的机械设备应与安静区域有一定距离；四是土地征收和项目改造过程风险的防范或化解措施：强化资金风险管控体系、根据本改造项目的特点和难点制订具体措施解决问题。五是媒体舆论导向及其影响风险的防范或化解措施：拓宽宣传途径和方式，拓展宣传思路、发挥宣传合力，成立宣传部门与媒体保持沟通畅通；六是施工期与生产安全风险防范或化解措施：在选择施工单位时应充分考虑其资质、信誉、经验等因素，按时、足额向施工总承包单位支付工程款；七是社会稳定风险管理体系风险的防范或化解措施：构建社会稳定风险管理联动机制，深入开展对相关者背景情况的调查，制定各风险因素宣传材料统一宣传和解答口径，构建快速灵敏的风险事件应急处置机制及时妥善处理各类风险事件。责任主体为该改造项目改造主体、经开区管委会，协助单位为经开区应急管理局。
三、改造主体及拟改造情况
该改造项目属于全面改造类型，拟采取村企合作改造模式改造。湛江市霞山区新园街道菉塘村第三、第五经济合作社已通过公开方式选取了合作方湛江市建都房地产有限公司，并且双方已签订合同约定由湛江市霞山区新园街道菉塘村第三、第五经济合作社成立的湛江市建厦房地产有限公司作为旧村庄合作改造的改造主体实施全面改造。改造地块总面积5910.29平方米土地全部为拆除重建用地，拆除建筑面积2078.6平方米。按照规划条件，改造后，拟新建住宅计算容积率建筑面积15696平方米（以该项目最终批准的修建性详细规划和建筑设计方案为准），容积率≤3.0。发展商铺等第三产业，预计年营业额0.1亿元。改造地块中规划城市道路用地678.29平方米，该城市道路由该项目单位投资建设，并在建成后无偿移交政府。
四、需办理的规划及用地手续
改造项目按程序获得用地规划条件批复（湛自然资（规管）[2020]136号、湛自然资（规管）[2021]32号）。
改造项目范围内5910.29平方米用地需办理集体土地完善转用手续并办理旧村庄集体建设用地转为国有建设用地手续。上述用地完善转用、征收手续后，拟采用协议出让方式供地。
五、资金筹措
该项目改造成本为2亿元，按照“三旧”改造有关政策，该项目拟采用协议出让方式供地，将该项目地块协议出让给湛江市霞山区新园街道菉塘村第三、第五经济合作社成立的湛江市建厦房地产有限公司，由湛江市建厦房地产有限公司作为改造主体投入2亿元资金自行进行改造，拟筹措资金方式为合作单位自有资金。
六、开发时序
项目开发周期为3年，拟开发时间为2021年12月至2024年11月，开发面积5910.29平方米，主要实施商品住宅及配套底层住宅、公益性设施等建设。其中，公益性设施用地678.29平方米（城市道路用地678.29平方米），占项目总用地面积的11.48%，上述678.29平方米城市道路用地建成后移交湛江经济技术开发区城市综合管理局管理使用。
七、实施监管
在改造方案正式获批之日起的3个月内，湛江市霞山区新园街道菉塘村第三、第五经济合作社须与湛江经济技术开发区管理委员会签订项目监管协议，并作为土地出让合同附件。湛江市霞山区新园街道菉塘村第三、第五经济合作社须按照已批准的规划条件、改造方案及相关规划要求实施改造，无偿移交公益性用地，履行改造范围内配套建设义务，实现改造项目的综合效益等。
对本项目公益性设施用地（678.29平方米城市道路）的建设和移交，湛江市霞山区新园街道菉塘村第三、第五经济合作社已经与湛江经济技术开发区城市综合管理局签订了项目监管协议书，该协议书也作为土地出让合同附件。
湛江市霞山区新园街道菉塘村第三经济合作社
湛江市霞山区新园街道菉塘村第五经济合作社
湛江经济技术开发区三旧改造工作领导小组办公室
2021年10月29日